L’Agenzia fornisce chiarimenti sui criteri di determinazione della superficie residenziale di edificio condominiale: da considerare un principio di “prevalenza”.
L’Agenzia delle Entrate, nella Risposta n. 314/2022, fornisce chiarimenti sui criteri di determinazione della superficie residenziale di edificio condominiale, ai fini dell’applicazione del Superbonus.
Il quesito
Oggetto del quesito è una palazzina condominiale composta da sei unità immobiliari di cui:
- tre unità ad uso residenziale con annessa cantina pertinenziale (categoria catastale A/2);
- due unità adibite a camere d’albergo di proprietà di una società (categoria catastale D/2);
- una autorimessa (categoria catastale C/6), di proprietà di una società, detenuta insieme agli altri due condomini a titolo di locazione e destinata a pertinenza delle tre unità immobiliari ad uso residenziale.
In vista di lavori di riqualificazione energetica del fabbricato sia sulle parti comuni del fabbricato che sulle unità immobiliari di proprietà degli stessi mediante: a) coibentazione dell’involucro edilizio con sistema a “cappotto termico” sulle pareti esterne del fabbricato; b) sostituzione dell’impianto di climatizzazione centralizzato; c) installazione di impianto fotovoltaico; d) sostituzione infissi e oscuranti nelle unità private residenziali; si chiede: a) se per il calcolo della superficie residenziale del condominio è corretto utilizzare le superfici catastali delle singole unità residenziali come si evincono dalle visure dei singoli immobili di categoria A/2; b) se la superficie del locale autorimessa (C/6) di proprietà della società e adibita a pertinenza delle unità ad uso residenziale viene considerata ai fini del calcolo della superficie residenziale; c) quali unità immobiliari vanno conteggiate ai fini della determinazione del tetto massimo di spesa nell’ipotesi di fabbricato considerato residenziale nella sua interezza ovvero nell’ipotesi in cui la superficie residenziale sia inferiore al 50 per cento della superficie totale del fabbricato. La risposta L’Agenzia risponde ricordando che innanzitutto va verificato che l’edificio oggetto degli interventi sia residenziale nella sua interezza, poiché è possibile fruire del Superbonus, in presenza di ogni altro requisito, solo qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio medesimo sia superiore al 50 per cento. In relazione agli interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, va utilizzato un principio di “prevalenza” della funzione residenziale rispetto all’intero edificio. Se la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio in condominio è superiore al 50 per cento, è possibile ammettere al Superbonus anche il proprietario o detentore di unità immobiliari non residenziali che sostengono le spese per le parti comuni. Tuttavia, se tale percentuale risulta inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari che sono destinate ad abitazione comprese nello stesso edificio. Quindi, si prospettano due casi: a) edificio “residenziale nel suo complesso”, in quanto più del 50 per cento della superficie complessiva delle unità immobiliari sono destinate a residenza: il Superbonus per interventi realizzati sulle parti comuni spetta anche ai possessori di unità immobiliari non residenziali (ad esempio, al professionista che nel condominio ha lo studio oppure all’imprenditore che nel condominio ha l’ufficio o il negozio). Tali soggetti, tuttavia, non potranno fruire del Superbonus per interventi “trainati” realizzati sui propri immobili; b) edificio “non residenziale nel suo complesso”, in quanto la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza è minore del 50 per cento: il Superbonus per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori di unità immobiliari residenziali che potranno, peraltro, fruire del Superbonus anche per interventi “trainati” realizzati sui propri immobili, sempreché questi ultimi non rientrino tra le categorie catastali degli immobili “di lusso” escluse (A/1, A/8 e A/9). Per la verifica che l’edificio oggetto degli interventi sia residenziale nella sua interezza, occorre fare riferimento alla superficie catastale delle unità immobiliari (vedi allegato C del dpr n. 138 del 23 marzo 1998). Per la verifica della natura “residenziale” dell’edificio non va conteggiata la superficie catastale delle pertinenze delle unità immobiliari di cui lo stesso si compone. Pertanto, ad esempio, nel caso di un box o di una cantina pertinenziale di una abitazione ovvero nel caso di un magazzino pertinenziale di una unità immobiliare a destinazione commerciale, la superficie catastale di tali pertinenze non va considerata. Analisi del caso di specie Dunque, nel caso in esame, la verifica deve essere effettuata confrontando la superficie complessiva delle tre unità A/2 ad uso residenziale, con la superficie complessiva dell’intero edificio, scorporando da tale superficie quella relativa all’ autorimessa (C/6) destinata a pertinenza delle tre unità immobiliari ad uso residenziale. Per determinare il limite di spesa massimo agevolabile per interventi di efficientamento energetico, nel caso di interventi realizzati su parti comuni di edifici in condominio per i quali il limite di spesa è calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio oggetto di interventi, il calcolo va effettuato tenendo conto anche delle pertinenze, indipendentemente dalla circostanza che le stesse siano o meno servite dall’impianto termico; inoltre, nel caso di interventi realizzati sulle parti comuni di edifici in condominio nei quali la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio è superiore al 50 per cento, vanno conteggiate anche le unità immobiliari non residenziali (ad esempio strumentale o merce). L’ammontare di spesa così determinato costituisce il limite massimo di spesa agevolabile riferito all’intero edificio e non quello riferito alle singole unità che lo compongono. Ciascun condomino potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili. Nel caso in esame, qualora l’edificio sia residenziale nel suo complesso, il limite di spesa per gli interventi sulle parti comuni è calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari di cui si compone l’edificio (nel caso in esame sei unità immobiliari) comprese le unità D/2 e C/6.
