La prevalenza della superficie residenziale si calcola dopo i lavori. I limiti di spesa si ottengono invece in base al numero di unità immobiliari esistenti a inizio intervento.
Per ottenere il Superbonus in condominio, la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza deve essere superiore al 50% della superficie totale dell’edificio.
Per il calcolo della superficie, bisogna fare riferimento alla situazione che si crea dopo la fine dei lavori. Non importa se, prima dei lavori, la superficie a uso abitativo è inferiore al 50% del totale.
Al contrario, per il calcolo dei tetti di spesa bisogna considerare il numero delle unità immobiliari esistenti all’inizio dei lavori.
Lo ha spiegato l’Agenzia delle Entrate con la risposta 290/2022.
Superbonus in condominio, il caso
Il caso riguarda un condominio minimo composto da due unità immobiliari, una ad uso abitativo A/2 e un negozio C/1 funzionalmente indipendenti. L’abitazione è più piccola del negozio.
Sull’edificio saranno realizzati interventi di miglioramento sismico e isolamento termico.
Nella Scia, oltre agli interventi da realizzare, è indicato il cambio di destinazione d’uso dell’unità immobiliare non abitativa. Al termine dei lavori risulteranno tre unità residenziali.
Poichè nella situazione di partenza, cioè prima dei lavori, la superficie ad uso abitativo è inferiore al 50% della superficie complessiva dell’edificio, è stato chiesto all’Agenzia delle Entrate se, e in quale misura, il proprietario dell’immobile residenziale e il proprietario del negozio possono usufruire entrambi del Superbonus.
Superbonus in condominio: superficie residenziale
L’Agenzia ha spiegato che, in base al principio di prevalenza, espresso nella circolare 24/2020, se la superficie residenziale del condominio da ristrutturare è superiore al 50% del totale, anche i proprietari degli immobili non residenziali possono ottenere il Superbonus per gli interventi sulle parti comuni.
Se, invece, la superficie residenziale è inferiore al 50% del totale, solo i proprietari degli immobili residenziali possono accedere al Superbonus per gli interventi sulle parti comuni.
Nel caso di interventi che comportino il cambio di destinazione di uso di una o più unità immobiliari all'interno di un edificio, la verifica che tale edificio abbia prevalentemente funzione residenziale va effettuata considerando la situazione al termine dei lavori.
Sulla base di questa considerazione, l’Agenzia ha concluso che i due proprietari hanno diritto al Superbonus.
Superbonus in condominio: i limiti di spesa
Per quanto riguarda i limiti di spesa, l’Agenzia ha ricordato che, in base alla circolare 30/2020, bisogna considerare la situazione esistente all’inizio dei lavori.
In base all’articolo 119 del Decreto Rilancio, che regola il Superbonus, per quanto riguarda gli interventi di miglioramento sismico, il limite di spesa sarà pari a 192.000 euro (96.000 x 2 unità immobiliari esistenti prima dell’inizio dei lavori).
Per quanto riguarda gli interventi di efficientamento energetico, il limite di spesa sarà pari a 80.000 euro (40.000 x 2 unità immobiliari).
