L’Agenzia delle Entrate fornisce indicazioni su come compilare la comunicazione, nel caso di interventi sulle parti comuni di un edificio composto da più unità immobiliari possedute da un unico proprietario, e nel caso di interventi con limite di spesa maggiorato, realizzati da ONLUS.
L’Agenzia delle entrate, nelle FAQ pubblicate il 12 ottobre 2022 nel sito dedicato al Superbonus, spiega che in caso di interventi eseguiti sulle parti comuni di un edificio composto da più unità immobiliari possedute da un unico proprietario, la comunicazione per l’esercizio dell’opzione per la cessione del credito o per lo sconto in fattura deve essere compilata, per ogni intervento e per ciascuna unità immobiliare, con le stesse modalità previste per gli interventi effettuati sulle parti comuni condominiali.
In particolare, nel frontespizio devono essere indicati:-
• nel campo “Condominio Minimo”, il valore ‘2’ (condominio minimo senza amministratore di condominio); • nel campo “Codice fiscale dell’amministratore di condominio o del condomino incaricato”, il codice fiscale del proprietario; • nel quadro A, nel campo “N. unità presenti nel condominio”, deve essere riportato il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio; • nel quadro B vanno indicati i dati catastali di tutte le unità immobiliari che compongono l’edificio; • nel quadro C deve essere compilata la “Sezione II – SOGGETTI BENEFICIARI”, ripetendo nelle varie righe il codice fiscale del proprietario per ciascuna delle unità immobiliari indicate nel quadro B.
In alternativa – scrive l’Agenzia – se la tipologia di intervento e i relativi limiti di spesa risultano compatibili con il caso specifico, è possibile compilare e inviare una sola comunicazione, del tipo previsto per il condominio minimo senza amministratore, indicando nel frontespizio il codice fiscale del proprietario come condomino incaricato della trasmissione.
Compilare coerentemente i quadri A, B, C (sezione II) e D della comunicazione, indicando, tra l’altro, il codice fiscale del proprietario come beneficiario della detrazione ceduta, le varie unità immobiliari e i relativi dati catastali.
Per tutti i condomîni, la scadenza per il Superbonus è fissata al 31 dicembre 2023, a condizione di realizzare interventi trainanti sulle parti comuni dell’edificio oppure su tutte le unità immobiliari che lo compongono, atti ad ottenere il miglioramento di due classi energetiche attestato a livello dell’intero edificio.
Eventuali errori nelle comunicazioni già inviate possono essere corretti entro il 30 novembre 2022.
Costituire un condominio minimo
L’Agenzia delle Entrate, nella circolare n. 23 del 23 giugno 2022, chiarisce che “In assenza di una espressa previsione normativa al riguardo, è possibile fruire del Superbonus anche nell’ipotesi in cui, prima dell’inizio dei lavori, il contribuente suddivida in più immobili un’unica unità abitativa.
Ad esempio, l’unico proprietario di un edificio può, prima dell’inizio dei lavori, frazionarlo in più unità immobiliari distintamente accatastate al fine di beneficiare di un limite di spesa più elevato.
Resta fermo l’eventuale accertamento, in concreto, di un utilizzo distorto della agevolazione in esame”.
L’“uso distorto” consiste nel fatto che la costituzione del condominio minimo sia effettuata esclusivamente al fine di ottenere il Superbonus; in tal caso si configura un abuso del diritto, con conseguente revoca delle agevolazioni e applicazione di sanzioni.
Limite di spesa maggiorato per ONLUS
Una FAQ riguarda poi il Superbonus con limite di spesa maggiorato per gli interventi realizzati da ONLUS, organizzazioni di volontariato e associazioni di promozione sociale.
In questi casi, secondo l’articolo 119, comma 10-bis, del decreto-legge n. 34 del 2020, i limiti di spesa previsti per le singole unità immobiliari sono moltiplicati per il rapporto tra superficie complessiva dell’immobile e superficie media di una unità abitativa immobiliare, come ricavabile dal Rapporto Immobiliare pubblicato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate.
Per l’esercizio dell’opzione di cessione del credito o sconto in fattura, è necessaria una comunicazione per ciascuna unità immobiliare distintamente accatastata, secondo il modello previsto per gli interventi sulle singole unità immobiliari, in base al numero di unità abitative necessario per l’applicazione del limite di spesa maggiorato.
La spesa complessivamente sostenuta dovrà essere distribuita tra le varie comunicazioni, così come il credito trasferito ai vari cessionari/fornitori, indicando in ciascuna di esse gli stessi dati catastali.
In alternativa, la comunicazione può essere compilata seguendo le indicazioni previste per il condominio minimo senza amministratore:
- nel quadro A, indicare un numero di unità immobiliari “virtuali” tale da ottenere un limite di spesa compatibile con la spesa complessivamente sostenuta;
- nei quadri B, C (sezione II) e D, indicare gli stessi dati catastali e il codice fiscale dell’ente come beneficiario.
