Come si calcola la superficie complessiva delle unità immobiliari per usufruire delle agevolazioni fiscali?
Gli immobili non residenziali posso beneficare delle agevolazioni fiscali? Come si calcolano le superfici?
La residenzialità: che cosa si intende?
Con riferimento alla “residenzialità” ai fini dell’applicazione del “Superbonus” si intende richiamare il profilo oggettivo dell’incentivo fiscale.
In particolare, infatti, si prevede la necessità che gli interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e alla adozione di misure antisismiche degli edifici, siano essi trainanti ovvero trainati, si realizzino su:
• su parti comuni di edifici residenziali in “condominio”; • su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze; • su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze; • su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (ma, per queste, sono ammissibili solo interventi trainati).
Gli interventi, dunque, possono essere svolti solamente su singole unità immobiliari residenziali e su parti comuni di edifici residenziali in condominio da soggetti al di fuori dell’esercizio di attività̀ di impresa, arte o professione. Il carattere di residenzialità, dunque, è condizione oggettiva per l’accesso alle detrazioni previste.
Immobili non residenziali. Calcolo della superficie
Ma la “residenzialità” non rileva soltanto ai fini dell’ammissibilità degli interventi edilizi ma altresì a valutare se è possibile estendere l’accesso alle detrazioni previste anche per i proprietari o detentori di immobili non a carattere residenziale, come si vedrà. In particolare, infatti, determinante ai fini della valutazione della ripartizione della detrazione è la superficie prevalente utile e la superficie complessiva delle unità immobiliari. Ai fini di tale calcolo rilevano tutte le unità immobiliari residenziali facenti parte dell’edificio, anche quelle le cui categorie catastali sono escluse ope legis dal Superbonus (A/1, A/8 e A/9), con esclusione della superficie catastale delle pertinenze (box e cantine, ad esempio).
Il limite del 50% delle unità immobiliari destinate a residenza in Condominio
L’Agenzia delle Entrate ha avuto modo di chiarire come, ai fini della ripartizione della detrazione, sia necessario osservare se la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza in condominio sia superiore al 50% dell’intera superficie dell’edificio stesso: solamente in tal caso anche le unità immobiliari non residenziali che sostengono spese potranno accedere agli incentivi fiscali del Superbonus per gli interventi sulle parti comuni dell’edificio. In caso di superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza in condominio inferiore al 50% dell’intera superficie dell’edificio stesso, solamente le unità immobiliari residenziali potranno accedere al Superbonus, anche per interventi “trainati”.
La risposta n. 464/2022 dell’Agenzia delle Entrate
In una recente risposta dell’Agenzia delle Entrate si è osservato il tema della possibilità di fruire delle detrazioni per la quota di spese sostenute in relazione agli interventi realizzati sulle parti comuni con riferimento ai proprietari di unità nella categoria catastale D/7 (uffici, magazzini, etc.) e nella categoria F/7.
Ricordiamo che nella categoria catastale F/7 rientrano le “Infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione”, che possono essere oggetto di dichiarazione in catasto, senza attribuzione di rendita catastale, ma con descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d’uso, le infrastrutture in argomento, oggetto di dichiarazione in catasto.
Tali beni non sono da considerarsi unità immobiliare.
Ciò posto, dunque, secondo la ricordata disciplina, indipendentemente dalla specifica categoria catastale, ai fini della possibilità di fruire delle detrazioni per la quota di spese sostenute in relazione agli interventi realizzati sulle parti comuni con riferimento ai proprietari di unità non residenziali, occorrerà osservare la percentuale di superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza: se superiore al 50%, anche i proprietari o detentori di unità non residenziali potranno usufruire delle detrazioni.
