Dalle imposte alle agevolazioni, la guida del Fisco è un utile strumento per districarsi nell’acquisto di un immobile nel nuovo anno.
Contratti di locazione e acquisto casa, il 2022 si apre con importanti novità. Ovvero: l’aggiornamento del software RLI (servizio dell’Agenzia delle Entrate per la registrazione dei contratti) e la pubblicazione della guida Fisco, contenente il vademecum di tutte le agevolazioni e i bonus ai quali è possibili ricorrere nel nuovo anno in caso di acquisto di un immobile.
Vediamo, nel dettaglio, di cosa si tratta.
Aggiornamento RLI: come cambia la rinegoziazione del canone
Il software Registrazione Locazioni Immobili (RLI) serve per richiedere agli uffici dell’Agenzia delle Entrate la registrazione dei contratti di locazione e affitto di immobili e comunicarne eventuali proroghe, cessioni o risoluzioni. Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili, compresi quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati dai soggetti passivi Iva, devono essere obbligatoriamente registrati dall’affittuario (conduttore) o dal proprietario (locatore) qualunque sia l’ammontare del canone pattuito. Il servizio RLI web, quindi, consente di avviare e ultimare la procedura direttamente online, senza installare di alcun programma. L’RLI può inoltre essere utilizzato anche per esercitare l’opzione e la revoca della cedolare secca e per comunicare i dati catastali dell’immobile oggetto di locazione o affitto.
Nel modello, quindi, confluiscono tutti gli adempimenti fiscali legati alla registrazione dei contratti di locazione e affitto immobiliare, che prima erano inglobati all’interno del modello “69”.
L’ultima versione rilasciata, il 25 gennaio 2022, è la 3.1.1, che ora permette di inserire l’allegato per rinegoziazione canone. Comunicare la variazione di un contratto di locazione o di affitto diventa così ancora più “smart”. Difatti la rinegoziazione del contratto, sia in caso di diminuzione che di aumento del canone, potrà essere comunicata direttamente via web, senza bisogno di recarsi allo sportello.
Con l’ultimo aggiornamento, inoltre, è stata inserita la verifica della firma wec. In questo modo, le procedure di controllo consentiranno di evidenziare, mediante appositi messaggi di errore, le anomalie o incongruenze riscontrate tra i dati contenuti nel modello di dichiarazione e nei relativi allegati e le indicazioni fornite dalle specifiche tecniche e dalla circolare dei controlli.
Va ricordato, comunque, che per la registrazione online del contratto continua ad essere necessario essere registrati a Fisconline/Entratel.
Acquisto della casa: la guida 2022 su imposte e agevolazioni fiscali
Sempre nel mese di gennaio, l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato una guida alle imposte e alle agevolazioni fiscali spettanti in caso di acquisto di una casa, fornendo così un quadro riassuntivo delle principali regole da seguire nel 2022, così da “sfruttare” tutti i benefici previsti dalla legge (imposte ridotte, limitazione del potere di accertamento di valore, etc.).
La guida è rivolta agli acquirenti persone fisiche (che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali) e si riferisce sia alle compravendite tra “privati” sia a quelle tra imprese e privati.
Particolare attenzione è dedicata al sistema del “prezzo-valore”. Specificando che:
- la tassazione dell’atto avviene sul valore calcolato in base alla rendita catastale dell’immobile e non sul corrispettivo effettivamente pagato;
- viene limitato il potere di accertamento di valore dell’Agenzia delle Entrate;
- spetta per legge una riduzione degli onorari notarili.
Un capitolo della pubblicazione è infine dedicato alle recenti agevolazioni fiscali introdotte dal decreto legge n. 73/2021 in favore dei giovani acquirenti (con età inferiore a 36 anni) che stipulano un atto di acquisto della “prima casa” tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2022.
Acquisto casa nel 2022: i costi per la registrazione preliminare e le imposte dovute
Come ricordato dall’AE, il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione. Se stipulato con atto notarile, vi provvede il notaio entro 30 giorni.
Per la registrazione sono dovute:
- l’imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita;
- l’imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe (se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo è invece di 155 euro).
Quando il preliminare prevede un pagamento, è dovuta, inoltre, l’imposta di registro proporzionale pari:
- allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria;
- al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.
Detrazione delle imposte
In entrambi i casi, l’imposta pagata con il preliminare sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita. Nel caso in cui l’imposta proporzionale versata per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo risulti superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, spetta il rimborso della maggiore imposta versata per la registrazione del contratto preliminare. Il rimborso deve essere richiesto, a pena di decadenza, entro tre anni dalla data di registrazione del contratto definitivo. La domanda di rimborso deve essere presentata all’ufficio che ha eseguito la registrazione.
Se nel contratto preliminare non è specificato a che titolo sono state corrisposte le somme, queste vanno considerate acconti sul prezzo di vendita.
Anche quando il trasferimento dell’immobile è soggetto a Iva, il trattamento fiscale del preliminare sarà differente a seconda che preveda il versamento di una somma a titolo di acconto (200 euro) o di caparra confirmatoria, ovvero andrà pagata l’imposta di registro proporzionale (0,50%).
Inoltre, se il venditore è un’impresa, la regola generale è che la cessione è esente da Iva. In questo caso, quindi, l’acquirente dovrà pagare l’imposta:
- di registro in misura proporzionale del 9%;
- ipotecaria fissa di 50 euro;
- catastale fissa di 50 euro.
Quando si applica l’IVA al 10%
L’Iva al 10% è invece dovuta per per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, qualora non sussistano i requisiti per fruire delle agevolazioni “prima casa”, ovvero l’Iva al 22% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali aventi a oggetto immobili classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9.
Al contrario, se il venditore è un privato, l’acquirente dovrà pagare l’imposta:
- di registro proporzionale del 9%;
- ipotecaria fissa di 50 euro;
- catastale fissa di 50 euro.
In ogni caso (acquisto da impresa o acquisto da privato), le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.
Agevolazioni acquisto casa: la guida 2022 dell’Agenzia delle Entrate
Come per gli anni precedenti, anche nel 2022 gli atti assoggettati all’imposta di registro proporzionale e tutti gli atti e le formalità necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.
In ogni caso, le imposte da pagare sono ridotte quando l’acquisto viene effettuato in presenza dei requisiti “prima casa”. In generale, queste agevolazioni si applicano quando:
- il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastale; il fabbricato si trova nel Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora;
- l’acquirente ha determinati requisiti.
Agevolazioni prima casa e bonus under 36
Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono stati estesi anche al contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, a condizione però che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto. Inoltre, specifica l’AE, l’estensione dell’agevolazione spetta anche nel caso di nuovo acquisto a titolo gratuito (donazione e successione).
Per l’acquisto prima casa si ha diritto anche a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato. Il credito d’imposta non può comunque essere superiore all’imposta dovuta sul secondo acquisto e può essere utilizzato.
Confermato nel 2022 anche il cd. “bonus under 36” e le agevolazioni che comprende, estese agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2022. La legge di bilancio 2022, infatti, ha prorogato di ulteriori sei mesi il termine originario del 30 giugno 2022 previsto dal decreto “Sostegni bis”. Possono beneficiarne i giovani che:
- non hanno ancora compiuto i 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato;
- hanno un indicatore ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) non superiore a 40.000 euro annui.
Quando si perdono le agevolazioni
Le agevolazioni ottenute quando si acquista un’abitazione con i benefici “prima casa” possono essere perse quando:
- le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false;
- l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale. Il requisito del riacquisto non è soddisfatto quando si stipula, entro l’anno dalla vendita del primo immobile, soltanto un compromesso, poiché con questo tipo di contratto non si trasferisce il bene;
- non si sposta la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;
- entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni “prima casa”
Chi commette queste infrazioni dovrà versare le imposte “risparmiate” e, quindi, restituire quanto dovuto maggiorato dagli interessi e una sanzione pari al 30% delle imposte stesse.
