Il Tar Lombardia boccia l’obbligo di allegazione del certificato ai rogiti di acquisto, previsto dal Comune di Milano.
Ha fatto molto discutere e se ne parlerà ancora per molto della decisione del Consiglio Comunale di Milano con cui si è disposta l’obbligatorietà per i fabbricati di essere sottoposti ad una verifica dell’idoneità statica di ogni loro parte al fine di ottenere un certificato di idoneità statica, pena il venir meno dell’agibilità dell’edificio o delle parti di questo non certificate. Il certificato di idoneità statica, in caso di compravendita, avrebbe dovuto essere allegato all’atto notarile di compravendita.
Il certificato di idoneità statica rappresenta anche uno degli “elementi fondamentali” del fascicolo del fabbricato.
Che cos’è il certificato di idoneità statica?
Il certificato di idoneità statica è un documento redatto al fine di attestare le condizioni di sicurezza delle strutture portanti di un edificio, ai sensi del Decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 15/05/1985 e del 20/09/1985, secondo le norme in vigore al momento della costruzione.
Si tratta di un documento essenziale ai fini del perfezionamento della domanda di condono edilizio di cui alla sanatoria ex art. 35, l. n. 47/1985.
Tale disposizione, infatti, prevede che “quando l’opera abusiva supera i 450 metri cubi, devono altresì essere presentati, entro il termine stabilito per il versamento della seconda rata della oblazione, una perizia giurata sulle dimensioni e sullo stato delle opere e una certificazione redatta da un tecnico abilitato all’esercizio della professione attestante l’idoneità statica delle opere eseguite“.
L’attualità del certificato di idoneità statica nel Regolamento Edilizio del Comune di Milano
Secondo le previsioni del Regolamento Edilizio del Comune di Milano il certificato di idoneità statica rappresenta un’attestazione rilasciata a seguito della positiva verifica dell’idoneità statica di quei fabbricati che siano stati ultimati o collaudati negli ultimi 50 anni.
Ad analoga verifica saranno sottoposti gli edifici interessati, per almeno la metà della loro superficie, da cambio di destinazione d’uso, da interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione anche qualora non sussistano gli estremi un nuovo collaudo statico. Al rilascio del certificato provvede un tecnico abilitato.
Al certificato si accompagna una relazione sullo stato di conservazione degli elementi strutturali “secondari” e degli elementi non strutturali dell’edificio (parapetti, facciate, tamponamenti, ecc.).
A cosa serve il certificato di idoneità statica?
La ratio della previsione generalizzata di un certificato di idoneità statica per tutti (o quasi) gli edifici presenti sul territorio è, con ogni evidenza, quella di garantire in maniera diffusa che le costruzioni siano mantenute in condizioni di agibilità, di decoro, di idoneità igienica e di sicurezza socio-ambientale, assicurando così tutti i necessari interventi in conformità agli artt. 3 e 24 d.P.R. n. 380/2001.
Il Tar Lombardia boccia l’obbligo di allegazione ai rogiti di acquisto
La decisione del Consiglio Comunale di Milano di modificare il Regolamento Edilizio del Comune di Milano disciplinando la previsione generalizzata del certificato di idoneità statica per tutti (o quasi) gli edifici presenti sul territorio è stata oggetto di impugnazione da parte della Assoedilizia – Associazione Milanese della Proprietà Edilizia – innanzi al TAR Lombardia.
L’Associazione si è fatta portavoce degli interessi omogenei dei soggetti proprietari di immobili al dichiarato fine di contrastare la disciplina regolamentare comunale. Tale disciplina, infatti, avrebbe portato oneri, asseritamente gravosi e illegittimi, in capo ai proprietari di immobili.
Il ricorso presentato, tuttavia, è stato accolto solo in parte e, di fatto, si è legittimata la previsione generalizzata di un certificato di idoneità statica per tutti (o quasi) gli edifici presenti sul territorio. Ciò che, invece, è stato dichiarato illegittimo è la previsione dell’allegazione del certificato all’atto notarile di compravendita. (Sentenza Tar Lombardia sezione Milano n° 852 del 14 aprile 2022).
La pronuncia del Tar
La seconda sezione del Tribunale Amministrativo Regionale della Lombardia, accogliendo il ricorso riconosce illegittima tale parte dell’articolo 11.6 precisa che “trattandosi di aspetto afferente a profili di matrice civilistica, in quanto incidente sulle modalità di circolazione dei diritti reali immobiliari, lo stesso incorre“, chiarisce il TAR, “nel divieto di introduzione di previsioni, oltre che di origine regionale, di matrice comunale, poiché l’ordinamento di diritto privato si pone quale limite alla legislazione regionale, in quanto fondato sull’esigenza, sottesa al principio costituzionale di eguaglianza, di garantire sul territorio nazionale l’uniformità della disciplina dettata per i rapporti tra privati. Il limite dell’ordinamento civile, quindi, identifica un’area riservata alla competenza esclusiva della legislazione statale e comprende i rapporti tradizionalmente oggetto di codificazione (Corte costituzionale, sentenza n. 138 del 6 luglio 2021; sentenza n. 113 del 31 maggio 2018)“. Pertanto, conclude il TAR, “il comma 6 dell’articolo 11 del Regolamento edilizio deve essere dichiarato illegittimo nella parte in cui stabilisce che in caso di compravendita i notai dovranno allegare tali certificazioni all’atto di vendita“. |
La possibile diffusione sul territorio nazionale
Nonostante questa recente sentenza, il certificato di idoneità statica non perde la propria efficacia ed anzi, essendone ormai stata riconosciuta la legittimità, potrebbe trovare ulteriore diffusione l’iniziativa del Comune di Milano di tutelare la sicurezza e il decoro cittadino mediante la previsione di un certificato di idoneità statica attestante la verifica dell’idoneità statica di quei fabbricati che siano stati ultimati o collaudati negli ultimi 50 anni.
