Dal Fisco una serie di chiarimenti sulle varie agevolazioni partendo da un caso di demolizione di un complesso di fabbricati esistenti e successiva ricostruzione con diversa sagoma e volumetria.
Rigenerazione urbana e agevolazioni fiscali: tutti i chiarimenti del Fisco su un caso di demolizione e ricostruzione
L’Agenzia delle Entrate, nella Risposta n. 814/2021 risponde, in tema di agevolazioni fiscali, a vari quesiti posti da una società, relativi a interventi volti a favorire la “rigenerazione urbana“, che prevedono la demolizione di un complesso di fabbricati esistenti, composto da numerose unità immobiliari, e la successiva ricostruzione in sito di un edificio di diversa sagoma e volumetria, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’installazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico.
Interventi strutturali e di riqualificazione energetica
La società chiede se gli interventi strutturali, da eseguirsi sul fabbricato oggetto di demolizione e ricostruzione possano beneficiare del sismabonus, e se gli interventi di riqualificazione energetica, che riguardano le parti comuni condominiali, possano beneficiare dell’ecobonus e se gli ulteriori interventi effettuati, invece, sulle singole unita abitative, diano diritto alle diverse tipologie di detrazioni.
La risposta dell’Agenzia è positiva. Con specifico riferimento alle spese che beneficiano dell’ecobonus, il Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici – pronunciandosi con riferimento alla possibilità di accedere al Superbonus per le spese relative all’incremento di volume per interventi di demolizione e ricostruzione inquadrabili nella categoria della “ristrutturazione edilizia” – ha chiarito che “a differenza del Super-sismabonus la detrazione fiscale legata al Super-ecobonus non si applica alla parte eccedente il volume ante-operam“. Sebbene tale pronuncia sia riferita al Super-ecobonus il principio si ritiene estensibile ai lavori di riqualificazione energetica.
Quindi, l’Agenzia ritiene in linea di principio che i lavori di demolizione e ricostruzione con ampliamento non precludano, comunque, la possibilità di fruire della detrazione per la riqualificazione energetica. La società ha l’onere di mantenere distinte, in termini di fatturazione, le due tipologie di intervento (ristrutturazione e ampliamento) o, in alternativa, essere in possesso di un’apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascuna tipologia di intervento, utilizzando criteri oggettivi.
Parti comuni condominiali
La società chiede se, limitatamente alle spese sulle parti comuni condominiali, potrà beneficiare, in alternativa o congiuntamente, delle suddette due detrazioni (cosiddetto eco-sisma bonus), tenuto conto che l’attuale corpo di edifici è da considerarsi di tipo condominiale, che ricade in zona sismica 3 e che entrambi gli interventi sono unitariamente finalizzati alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica.
L’Agenzia ribadisce che, con riferimento all’eco-sisma bonus, la locuzione “parti comuni di edificio residenziale” deve essere considerata in senso oggettivo e non soggettivo e va riferita, dunque, alle parti comuni a più unità immobiliari e non alle parti comuni a più possessori. In tal caso, pertanto, l’unico proprietario (o i comproprietari) dell’intero edificio ha diritto alla detrazione per le spese relative agli interventi realizzati sulle suddette parti comuni.
Per le spese relative agli interventi su parti comuni di edifici condominiali ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3 – finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica (cd. eco-sismabonus) – spetta, in alternativa alle detrazioni previste per interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali che interessino l’involucro dell’edificio (cd. ecobonus), e per il miglioramento antisismico (cd. sismabonus), una detrazione nella misura dell’80 per cento, ove gli interventi determinino il passaggio ad una classe di rischio inferiore, o nella misura dell’ 85 per cento, ove gli interventi determinino il passaggio a due classi di rischio inferiori.
Rigenerazione urbana e agevolazioni fiscali: intervento di conservazione del patrimonio edilizio
La detrazione in questione, in quanto alternativa alla fruizione delle detrazioni distintamente previste per ciascuna categoria di intervento, competerà in presenza di tutti i requisiti necessari per le due detrazioni che sostituisce. Sia gli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico che quelli finalizzati al risparmio energetico devono essere realizzati, ai fini delle detrazioni rispettivamente spettanti, su “edifici esistenti”, essendo esclusi dal beneficio i fabbricati di nuova costruzione.
Pertanto, è necessario che dal titolo amministrativo che assente i lavori risulti che l’opera consista in un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente e non in un intervento di nuova costruzione. Detta agevolazione, ricoprendo il medesimo ambito applicativo delle due agevolazioni sopra richiamate, al pari delle stesse, può essere fruita anche dai soggetti Ires: la detrazione fiscale per interventi di riqualificazione energetica spetta ai titolari di reddito d’impresa che effettuano gli interventi su immobili da essi posseduti o detenuti, a prescindere dalla qualificazione di detti immobili come “strumentali”, “beni merce” o “patrimoniali”.
Analogo riconoscimento vale per gli interventi antisismici eseguiti su immobili da parte di titolari di reddito di impresa, ai fini del sismabonus. Pertanto, anche il cd. eco-sismabonus, può essere fruito, in alternativa alle agevolazioni “ecobonus” e “sismabonus”, dai titolari di reddito d’impresa che effettuano gli interventi su immobili da essi posseduti o detenuti, a prescindere dalla qualificazione di detti immobili come “strumentali”, “beni merce” o “patrimoniali”.
Calcolo del limite di spesa per eco-sismabonus
La società chiede se la detrazione nella misura dell’85% per gli interventi antisismici sulle parti strutturali che comportano un passaggio a due classi di rischio inferiore e di riqualificazione energetica debba essere calcolata nel limite di spesa complessiva di euro 136.000 da moltiplicarsi per tutte le unità compravendute, ossia 15 unità immobiliari abitative di categoria catastale A e per 12 unità abitative di categoria catastale C e quindi il limite massimo di spesa su cui applicare la detrazione dell’85% va calcolata seguendo la seguente formula: 136.000 x 27= euro 3.672.000, e la detrazione sarà pari a ad euro 3.121.200,00 (euro 3.672.000 x 85%).
La società chiede inoltre se con riferimento agli interventi di efficientamento energetico da eseguire invece sulle singole unita abitative e che beneficiano delle rispettive detrazioni, il limite delle detrazioni è da calcolarsi sulle nuove n. 30 unita abitative che saranno ricavate con la ricostruzione oppure il calcolo deve essere fatto sulle n. 15 unita abitative pre- esistenti all’intervento di demolizione.
L’Agenzia risponde che, nel caso di interventi che comportino l’accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un’unica unità abitativa, per l’individuazione del limite di spesa ammesso alla detrazione, vanno considerate le unità immobiliari censite in catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori. Pertanto, la società, in linea di principio, può beneficiare della detrazione su un ammontare delle spese non superiore ad euro 136.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari costituenti l’edificio oggetto degli interventi all’inizio dei lavori.
Rigenerazione urbana e agevolazioni fiscali: cumulabilità delle detrazioni
La società chiede se le detrazioni relative agli interventi di efficientamento energetico sulle singole unita abitative si possono autonomamente aggiungere alla detrazione congiunta eco-sisma bonus. L’Agenzia risponde che le detrazioni relative a tali interventi si possano cumulare con l’eco-sismabonus sulle parti comuni dell’edificio, nel presupposto che tali interventi abbiano le caratteristiche indicate per gli interventi su singole unità immobiliari.
Sismabonus acquisti
La società chiede se l’impresa perde il diritto alla detrazione nel caso in cui l’acquirente dell’immobile intendesse usufruire, a sua volta, della cosiddetta detrazione “sisma bonus acquisti”. L’Agenzia risponde che l’agevolazione eco-sismabonus, nel caso in cui l’acquirente dell’immobile intenda usufruire del sismabonus acquisti, spetta nella misura del 110 per cento per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022, per:
- condomini e dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche;
- persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, sul numero massimo di due unità immobiliari;
- istituti autonomi case popolari (Iacp) comunque denominati ed enti aventi le stesse finalità sociali dei predetti istituti, istituiti nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di “in house providing” per interventi realizzati su immobili, di loro proprietà ovvero gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica;
- cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci;
- organizzazioni non lucrative di utilità sociale, organizzazioni di volontariato iscritte nei registri e associazioni di promozione sociale iscritte nel registro nazionale e nei registri regionali e delle province autonome;
- associazioni e società sportive dilettantistiche iscritte nell’apposito registro.
Per i soggetti diversi si applica l’aliquota nella misura del 75 per cento o dell’85 per cento. Se si intende fruire del sismabonus acquisti e non sia possibile identificare le spese riferibili esclusivamente agli interventi che comportano il conseguimento di una classe energetica superiore rispetto alle spese che, invece, determinano una riduzione di almeno due classi del rischio sismico, non risulterebbe rispettato il principio generale secondo cui non è possibile far valere due agevolazioni sulla medesima spesa e di conseguenza gli acquirenti sarebbero esclusi dal beneficio. Diversamente, se si può identificare le spese riferibili esclusivamente agli interventi di ecobonus, la predetta detrazione non è incompatibile con il beneficio relativo al sismabonus acquisti in capo all’acquirente.
