Il venditore dell’immobile resta obbligato insieme all’acquirente al pagamento dei contributi di costruzione anche in caso di voltura della concessione?
Quando l’immobile in costruzione viene venduto, è sufficiente prevedere nel contratto l’impegno dell’acquirente a pagare gli oneri di costruzione, per liberare il venditore dall’obbligo di pagamento? In caso di mancato pagamento da parte dell’acquirente dell’immobile, il Comune può pretenderlo dal venditore? La voltura della concessione edilizia è sufficiente a liberare il venditore dal proprio obbligo? La risposta a queste domande nella sentenza del TAR Sicilia n. 495 del 2022.
Voltura della concessione edilizia e oneri di costruzione: il caso
I proprietari di un terreno edificabile, dopo aver presentato in Comune la domanda di permesso a costruire, vendevano il terreno ad una società.
Il contratto di vendita conteneva il patto espresso ed essenziale che gli oneri concessori per l’edificazione sarebbero stati pagati dalla società acquirente.
Dopo qualche tempo i venditori si vedevano recapitare l’ingiunzione del Comune, per il pagamento degli oneri di urbanizzazione e il costo di costruzione relativi alla licenza edilizia da loro inizialmente presentata. I proprietari impugnavano quindi al TAR l’ordinanza ingiunzione, rappresentando che il Comune era a conoscenza del passaggio di proprietà e del patto relativo agli oneri, perchè era stata depositata in Comune la richiesta di voltura della concessione edilizia con allegato il contratto di compravendita contenente la pattuizione relativa agli oneri.
Poiché il Comune era rimasto silente rispetto a tale richiesta, secondo i ricorrenti si sarebbe formato il silenzio assenso sulla domanda di voltura: la concessione edilizia sarebbe stata quindi imputabile alla società acquirente, con assunzione a suo carico dei relativi oneri.
Istanza di voltura della concessione edilizia e accollo dei contributi
Secondo il TAR, i venditori non possono considerarsi liberati dal credito solo per aver presentato l’istanza di voltura della concessione, allegando il contratto di vendita che conteneva le pattuizioni sugli oneri urbanistici.
Operano a riguardo le norme sull’accollo ed in particolare l’art. 1273 c.c. che prevede :“Se il debitore e un terzo convengono che questi assuma il debito dell’altro, il creditore può aderire alla convenzione, rendendo irrevocabile la stipulazione a suo favore. L’adesione del creditore importa liberazione del debitore originario solo se ciò costituisce condizione espressa della stipulazione o se il creditore dichiara espressamente di liberarlo. Se non vi è liberazione del debitore, questi rimane obbligato in solido col terzo.”
Richiamando il consolidato orientamento della giurisprudenza amministrativa, il TAR Sicilia chiarisce che “la semplice voltura della concessione edilizia (e ciò a maggior ragione vale per la voltura non perfezionatasi) non comporta il trasferimento automatico in capo al nuovo titolare delle obbligazioni contratte dall’originario concessionario con l’Amministrazione, occorrendo in tal senso l’espresso accollo del nuovo titolare e l’accettazione dell’Amministrazione creditrice”
Natura personale dell’obbligazione del pagamento del contributo di costruzione
La voltura, precisa il Collegio amministrativo, non comporta automaticamente il trasferimento delle obbligazioni assunte. Infatti l’obbligo di pagamento del contributo di costruzione non è un obbligazione “propter rem”, ovvero un debito che si trasferisce su coloro che subentrano nella proprietà dell’immobile soggetto a concessione e neppure un onere “reale”. Obbligazioni propter rem e oneri reali rappresentano nell’ordinamento delle figure tipiche a numero chiuso, e dunque devono essere espressamente configurate dalla legge. Cosa che non si verifica per il contributo di costruzione, che dunque costituisce una obbligazione personale.
Contributi di costruzione e garanzia fideiussoria
Altra questione interessante trattata nella sentenza in commento, ha a che fare con l’esistenza di una fideiussione a garanzia degli oneri legati al rilascio della concessione edilizia. Se esiste una fideiussione, espressamente richiamata nel titolo edilizio, scrive il TAR, il Comune è tenuto a indirizzare la richiesta di pagamento al fideiussore, e solo in un secondo momento al debitore principale. I giudici amministrativi richiamano a riguardo i doveri di correttezza imposti al creditore (art. 1175 c.c.), il quale è tenuto a “rendere meno gravosa possibile la posizione del debitore nell’adempiere un’obbligazione, potendosi avvalere, tra l’altro di una garanzia fideiussoria sul pagamento dei contributi”
Questo non era avvenuto nel caso di specie, visto che il Comune aveva intimato il pagamento direttamente al debitore principale. La violazione del dovere di correttezza da parte del Comune, comporta secondo il TAR, l’inesigibilità degli interessi e delle sanzioni derivanti dalla mancata corresponsione degli oneri.
Rideterminazione dell’importo del contributo se le opere non sono ultimate
L’ultimo profilo trattato dalla sentenza in commento riguarda l’importo del contributo di costruzione, nel caso in cui le opere non siano state completamente eseguite. Nel caso esaminato, il Comune aveva ingiunto al ricorrente il pagamento dell’intero importo, anche se le opere non erano state ultimate, come dimostra il fatto che il Comune aveva revocato il permesso a costruire per decorso del tempo massimo per la realizzazione dei lavori. Tale comportamento dell’amministrazione è giudicato non corretto dal Tribunale amministrativo siciliano.
“Il contributo di costruzione”, scrivono i giudici “è strettamente connesso al concreto esercizio della facoltà di costruire, per cui non è dovuto in caso di rinuncia o di mancato utilizzo del titolo edificatorio o in ipotesi di intervenuta decadenza del titolo edilizio”. In questi casi dunque, in applicazione delle norme civilistiche sull’indebito oggettivo e sull’arricchimento senza causa (art. 2033 c.c. e 2041 c.c.), il Comune è tenuto a restituire le somme percepite perché il pagamento risulta privo della causa originaria.
“Ne consegue che l’avvalimento solo parziale delle facoltà edificatorie comporta il sorgere, in capo al titolare, del diritto alla rideterminazione del contributo (da versare) e alla restituzione della quota di esso (ove versata) che è stata calcolata con riferimento alla porzione non realizzata”.
