In caso di lavori effettuati dallo stesso contribuente sia sulle parti comuni che sulla propria abitazione e relative pertinenze, i limiti di spesa vanno applicati disgiuntamente per ciascun intervento.
L’Agenzia delle Entrate, nella Risposta n. 806/2021, fornisce chiarimenti sulla spesa massima agevolabile con il Superbonus per interventi antisismici su parti comuni e pertinenze situate in fabbricato separato dal fabbricato principale.
Un coniuge, convivente di uno dei due condòmini, intende sostenere le spese per gli interventi antisismici in un edificio storico, oggetto di vincolo, composto da due unità abitative e da due pertinenze autonomamente accatastate (un’autorimessa e una cantina) nell’area cortiliva. Gli interventi saranno effettuati:
- sulle parti comuni dell’edificio principale in condominio;
- demolendo e ricostruendo l’edificio “accessorio” e separato composto da due pertinenze dell’abitazione di proprietà del coniuge.
Superbonus e pertinenze, rilevano per le parti comuni?
L’Istante chiede di sapere se per il calcolo della spesa massima agevolabile, ai fini del Superbonus nel caso di interventi antisismici effettuati sulle parti comuni del fabbricato principale, rilevino anche le pertinenze.
L’Agenzia ricorda che le disposizioni relative al Superbonus si applicano anche ai cd. condomini minimi e che sono ammessi a fruire della detrazione anche i familiari del possessore o del detentore dell’immobile (coniuge, componente dell’unione civile, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado) nonché i conviventi di fatto sempreché sostengano le spese per la realizzazione dei lavori.
La detrazione spetta a tali soggetti, a condizione che:
- siano conviventi con il possessore dell’immobile oggetto dell’intervento alla data di inizio dei lavori;
- le spese sostenute riguardino interventi eseguiti su un immobile, anche diverso da quello destinato ad abitazione principale, nel quale può esplicarsi la convivenza.
Per gli interventi antisismici sulle parti comuni di edifici in condominio, gli importi di spesa ammessi al Superbonus sono pari a 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio. Nel caso di interventi realizzati su parti comuni di edifici in condominio, per i quali il limite di spesa è calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto, l’ammontare di spesa così determinato costituisce il limite massimo di spesa agevolabile riferito all’intero edificio e non quello riferito alle singole unità che lo compongono. Ciascun condomino potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili ed effettivamente rimborsata al condominio anche in misura superiore all’ammontare commisurato alla singola unità immobiliare.
Superbonus e pertinenze: il calcolo della spesa
Nel caso di specie, ai fini del calcolo della spesa massima ammessa al Superbonus, per gli interventi sulle parti comuni dell’edificio in condominio, non devono essere considerate le pertinenze dell’unità immobiliare di proprietà del coniuge dell’Istante in quanto situate in un edificio diverso da quello condominiale.
E’ possibile fruire del sismabonus o del Superbonus anche se l’intervento riguarda solo le pertinenze di una unità abitativa. Per gli interventi in questione il limite di spesa è da riferirsi complessivamente agli interventi effettuati sull’abitazione e sulle relative pertinenze anche autonomamente accatastate. Nel limite, inoltre, occorre tener conto anche delle eventuali ulteriori spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio, in quanto per gli interventi antisismici ammessi alle detrazioni, ivi compreso il Superbonus, non è possibile fruire di un autonomo limite di spesa atteso che non costituiscono una nuova categoria di interventi agevolabili.
Le spese relative ai lavori sulle parti comuni di un edificio, essendo oggetto di un’autonoma previsione agevolativa, devono essere considerate dal condòmino in modo autonomo ai fini dell’individuazione del limite di spesa detraibile. Pertanto, nel caso in cui vengano effettuati dal medesimo contribuente, anche nello stesso edificio, sia lavori sulle parti comuni che lavori sulla propria abitazione e relative pertinenze, la detrazione spetta nei limiti di spesa previsti, applicabili disgiuntamente per ciascun intervento.
Il calcolo della detrazione nel caso di specie
In conclusione, l’Agenzia ritiene che l’Istante – in qualità di coniuge convivente del proprietario degli immobili oggetto di intervento – possa calcolare la detrazione:
- per gli interventi condominiali il limite complessivo di spesa ammessa alla detrazione è pari a 192.000 euro (96.000 euro X le due unità immobiliari di cui si compone l’edificio in condominio);
per l’intervento di demolizione e ricostruzione delle due pertinenze sarà possibile calcolare la detrazione su un autonomo limite di spesa pari a 96.000 euro.
