Non è impedita la richiesta di agevolazioni per la prima casa laddove “l’applicazione precedentemente acquistata sia stata trasformata in un immobile diverso”
Lo ha stabilito la Corte di Cassazione: le agevolazioni per acquisto prima casa possono essere richieste più di una volta dal proprietario di un immobile, ma per una struttura diversa.
Vediamo nello specifico di cosa si tratta e quali sono i limiti e le condizioni.
Le agevolazioni contestate
Alla Corte di Cassazione si è rivolto il proprietario di un immobile che, avendo usufruito in passato della agevolazioni riconosciute per l’acquisto della prima casa, è stato destinatario di un provvedimento dell’Amministrazione finanziaria per aver utilizzato nuovamente lo sconto dell’imposta, su un altro immobile. Per questo motivo l’Agenzia dell’Entrate ha notificato il pagamento dell’imposta di registro ordinaria, più sanzioni, al contribuente già proprietario di un altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.
Il soggetto interessato dal provvedimento, come ha spiegato in sede di giudizio, prima di richiedere le agevolazioni per la seconda volta (e per l’acquisto di un immobile diverso) aveva già mutato la destinazione d’uso della casa comprata in precedenza, da abitazione a ufficio. Per questo motivo, al momento del “nuovo” acquisto non era più titolare di alcuna abitazione, se si considera la modificazione di uso del primo.
In conclusione, all’atto di acquisto della seconda casa, il proprietario non aveva una casa di abitazione nel Comune perché l’immobile già acquistato precedentemente con le agevolazioni prima casa aveva perso le caratteristiche di abitazione.
La sentenza della Corte di Cassazione
In merito alle richieste di chiarimento – e di intervento – da parte del contribuente destinatario delle sanzioni dell’Agenzia delle Entrate, sull’accesso e il riconoscimento delle agevolazioni prima casa in capo allo stesso soggetto (per due volte consecutive) si è espressa la Corte di Cassazione stabilendo che non è impedita la richiesta di agevolazioni per la prima casa laddove “l’applicazione precedentemente acquistata sia stata trasformata in un immobile diverso”.
Come specificato, infatti, “le agevolazioni prima casa si applicano al momento dell’atto di trasferimento della proprietà immobiliare mentre i mutamenti successivi sono irrilevanti”, perché valgono le condizioni esistenti al momento della stipula dei contratti.
Questo vuol dire che il contribuente che ha già fatto ricorso alle agevolazioni prima casa può richiederle nuovamente se – al momento del nuovo acquisto – l’abitazione acquistata precedente non è più catalogabile come “Prima casa”.
Agevolazioni prima casa: cosa sono e come funziona lo sconto
L’agevolazione per l’acquisto della “prima casa” consente di pagare imposte ridotte sull’atto di acquisto di un’abitazione in presenza di determinate condizioni. In pratica, il contribuente non sarà chiamato a versare all’Erario l’imposta ordinaria ma quella agevolata.
Per godere dell’agevolazione per l’acquisto della “prima casa”, l’acquirente non deve possedere un altro immobile acquistato con la medesima agevolazione o, se lo possiede, deve venderlo entro 12 mesi dal nuovo acquisto agevolato. Inoltre, la casa deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente abbia la residenza o la trasferisca entro 18 mesi dall’acquisto.
Come funziona l’agevolazione
L’agevolazione, di fatto, si traduce in uno sconto sulle imposte dovute. In particolare, Chi acquista da un privato (o da un’azienda che vende in esenzione Iva) deve versare un’imposta di registro del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile, mentre le imposte ipotecaria e catastale si versano ognuna nella misura fissa di 50 euro. Se invece il venditore è un’impresa con vendita soggetta a Iva, l’acquirente dovrà versare l’imposta sul valore aggiunto, calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4% anziché al 10%. In questo caso le imposte di registro, catastale e ipotecaria si pagano nella misura fissa di 200 euro ciascuna.
Infine, in caso di decadenza (per falsità delle dichiarazioni previste dalla legge rese in sede di registrazione dell’atto o mancato trasferimento della residenza nel comune ove è ubicato l’immobile entro 18 mesi dell’acquisto) chi ha usufruito indebitamente dell’agevolazione dovrà versare la differenza tra l’imposta di registro in misura ordinaria e le imposte corrisposte per l’atto di trasferimento, più una sanzione pari al 30% delle stesse imposte e il pagamento degli interessi di mora. Se la cessione è soggetta a IVA, è dovuta la differenza d’imposta non versata (ossia la differenza tra l’imposta calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata) e una sanzione pari al 30% della differenza medesima e il pagamento degli interessi di mora.
