In caso di compravendita di un immobile inagibile, tocca all’acquirente o al venditore procurarsi l’agibilità?
Chi deve provvedere alle regolarizzazioni catastali?
In caso di compravendita di un immobile inagibile, tocca all’acquirente o al venditore procurarsi l’agibilità?
Chi deve provvedere alle regolarizzazioni catastali?
E se manca l’allacciatura all’impianto fognario, a chi spetta l’obbligo di realizzarla?
La compravendita di un immobile può dar luogo a molte controversie quando il bene non è perfettamente a norma sotto il profilo catastale, dell’agibilità o degli impianti.
In questo caso bisogna porre particolare attenzione agli accordi che si prendono in fase di trattative, come dimostra la vicenda recentemente esaminata dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 32851/2022.
Il caso
La vicenda riguarda la compravendita di un immobile, privo di agibilità tra l’altro a causa della mancanza degli allacci alla fognatura civica, e con qualche difformità catastale.
Dopo la vendita dell’immobile il Comune non rilasciava l’agibilità.
L’acquirente agiva dunque in giudizio contro la il venditore, sostenendone l’inadempimento contrattuale per aver venduto un immobile urbanisticamente irregolare, e chiedeva la riduzione del prezzo ed il risarcimento del danno.
La domanda veniva però rigettata sia in primo che in secondo grado, e l’acquirente proponeva ricorso per Cassazione.
Vendita dell’immobile con difformità catastali
Le difformità dell’immobile compravenduto riguardavano lo spostamento di una porta interna di accesso al vano soggiorno, dal corridoio di ingresso.
Tale spostamento era stato oggetto di condono, richiesto ed ottenuto dalla parte venditrice dell’immobile. In occasione della compravendita, la parte venditrice aveva comunicato al Comune l’esistenza di questa difformità, allegando le planimetrie che riproducevano la situazione originaria della porta, oltre a documentazione fotografica dello stato attuale.
A tale comunicazione il Comune aveva risposto prendendo atto dell’esecuzione delle opere interne e della loro regolarizzazione sotto il profilo amministrativo.
Restava a questo punto solo il mancato adeguamento catastale.
Secondo i giudici di primo e secondo grado, poiché il mancato adeguamento catastale riguardava una minima modifica interna dell’appartamento, non sarebbe stato suscettibile di giustificare la domanda di riduzione del prezzo dell’immobile né del risarcimento dei danni “data la marginalità e assoluta rimediabili di detto residuale profilo”.
Mancata agibilità e vendita di immobile
L’istruttoria processuale aveva messo in luce che il Comune non aveva rilasciato l’agibilità dell’immobile a causa della mancanza del certificato di regolare allaccio alla civica fognatura.
Prima del contratto l’acquirente era stato messo al corrente della mancanza di agibilità dell’immobile e la parte venditrice si era impegnata a procurarlo.
L’acquirente si era fatta carico di procurarsi a propria cura e spese la certificazione degli impianti. Al momento della vendita, le parti sottoscrivevano una scrittura privata di integrazione e modifica dell’atto di compravendita, contenente questi reciproci obblighi, lasciando in deposito presso il notaio una parte del prezzo dell’immobile, che la venditrice avrebbe potuto incassare a saldo solo dopo il rilascio dell’agibilità.
Secondo quanto pattuito nella scrittura privata, la venditrice avrebbe dovuto ottenere a proprie spese l’agibilità entro 90 giorni dall’ottenimento della certificazione degli impianti, che a sua volta l’acquirente si impegnava ad ottenere e produrre entro un dato termine.
Nel processo era emerso che il Comune non aveva rilasciato l’agibilità proprio per la mancanza di uno dei certificati relativi agli impianti, ed è per questo che i giudici avevano escluso l’inadempimento della venditrice e ordinato alla compratrice di versare il saldo rimasto in deposito presso il Notaio.
La Cassazione confermando la correttezza dell’operato del Tribunale e della Corte di Appello, respingeva il ricorso dell’acquirente.
