Consiglio di Stato: non tutte le tipologie di illecito edilizio sono sanabili se il manufatto ricade in area soggetta a vincolo.
Condono immobile in area vincolata, quali caratteristiche deve avere il manufatto per essere sanato? Risponde il Consiglio di Stato
Con una recente sentenza il Consiglio di Stato (sent. 8004/2021) torna sulla questione della compatibilità del condono con il vincolo paesaggistico. Quali tipologie di illecito sono ammesse alla sanatoria? Quali requisiti occorrono perché l’abuso su un immobile tutelato possa essere sanato?
Condono immobile in area vincolata: il caso
La vicenda nasce dal tentativo di un proprietario di regolarizzare con il condono del 2003 due edifici di un’attività commerciale realizzati in zona vincolata, nel Parco Agricolo Sud di Milano. Nell’area era ammessa la sola realizzazione e ristrutturazione di edifici funzionali all’attività agricola, o ad uso residenziale dell’imprenditore agricolo che conduce il fondo. A fronte della domanda di condono, il Direttore della Programmazione e Controllo del Parco aveva espresso parere negativo sulla compatibilità paesaggistica delle opere ed il Comune aveva notificato di conseguenza il diniego del permesso in sanatoria.
Contro questi provvedimenti, hanno proposto ricorso al T.A.R. Lombardia i proprietari degli edifici, per sostenere che:
- le opere erano state eseguite prima del 1993, data in cui veniva istituito il vincolo sull’area.
- la realizzazione di un abuso anche c.d. maggiore in zona vincolata non può costituire di per sé un ostacolo alla concessione del condono del 2003.
Opere sanabili con il condono del 2003
Può essere sanato un abuso c.d. maggiore, se l’immobile si trova in zona vincolata? Questa era la tesi dei proprietari del fabbricato, secondo il quale il Condono del 2003 avrebbe consentito la sanatoria di qualunque abuso, anche di quelli più consistenti, commessi su zone sottoposte a vincolo, con l’unica esclusione di quelli commessi su immobili dichiarati monumento nazionale con provvedimenti aventi forza di legge o dichiarati di interesse particolarmente rilevante ai sensi degli artt. 6 e 7 D.lgs. 490/99.
Non è d’accordo il Consiglio di Stato, che per sciogliere alla radice la questione posta dai proprietari, riepiloga il contenuto delle norme del D.L. 269/2003 che individuano le opere sanabili e quelle non sanabili. Il discrimine tra la possibilità di sanare o meno un abuso realizzato in zona vincolata va ricercato infatti nella lettura combinata di due disposizioni dell’art. 32 del condono: il comma 26 lett a) e il comma 27 lett. d).
Le opere sanabili
| Opere sanabili – Art. 32 comma 26 lett. a) | Opere non sanabili – Art. 32 comma 27 lett. d) |
| Il testo della norma : “Sono suscettibili di sanatoria edilizia le tipologie di illecito di cui all’allegato 1: a) numeri da 1 a 3, nell’ambito dell’intero territorio nazionale, fermo restando quanto previsto alla lettera e) del comma 27 del presente articolo, nonché 4, 5 e 6 nell’ambito degli immobili soggetti a vincolo di cui all’articolo 32 della L. 28 febbraio 1985, n.47” | Il testo della norma: “Fermo restando quanto previsto dagli articoli 32 e 33 della L. 28 febbraio 1985, n. 47, le opere abusive non sono comunque suscettibili di sanatoria, qualora (…) siano state realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela degli interessi idrogeologici e delle falde acquifere, dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali qualora istituiti prima dell’esecuzione di dette opere, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici |
| numeri da 1 a 3 dell’allegato realizzati nell’ambito dell’intero territorio nazionale | Opere eseguite:in assenza o difformità di titolo abilitativo edilizionon conformi urbanisticamenterealizzate su immobili sottoposti a vincoloistituito sulla base di leggi statali e regionaliistituito prima della esecuzione delle opere |
| numeri 4,5,6 dell’allegato (c.d. interventi di minore rilevanza: restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria) nell’ambito degli immobili sottoposti a vincolo | numeri da 1 a 3 dell’allegato (c.d. abusi maggiori) realizzati nell’ambito degli immobili sottoposti a vincolo |
Sanabili solo gli interventi di minore rilevanza
Nel caso di un immobile sottoposto a vincolo, il comma 26 lett a) limita la possibilità di ottenere il condono ai soli interventi c.d. di minore rilevanza, descritti ai n. 4,5, 6 dell’allegato 1 del D.L. 269/2003 (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria). A fianco a questa norma, vige il divieto generale previsto dal comma 27 lett. d), che esclude la possibilità di sanatoria per gli immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali.
Dalla lettura combinata di queste due norme, il Consiglio di Stato evince l’impossibilità di sanare “ le opere abusive di cui ai numeri 1, 2 e 3 dell’allegato 1 alla citata legge (cd. abusi maggiori), realizzate su immobili soggetti a vincoli (per quanto qui rileva) idrogeologici e paesaggistici, a prescindere dal fatto che il vincolo non comporti l’inedificabilità assoluta dell’area. Sono invece sanabili, se conformi agli strumenti urbanistici, solo gli interventi cd. minori di cui ai numeri 4, 5 e 6, dell’allegato 1 al D.L. n. 326 del 2003 cit. (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria), previo parere dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo”.
Requisiti per la sanatoria degli abusi minori su beni tutelati
Ma anche la sanatoria degli abusi c.d. minori commessi su beni tutelati, è ammessa solo in presenza di determinate condizioni. La sentenza ricostruisce dunque i requisiti necessari, secondo la costante giurisprudenza, per la concessione della sanatoria.
| Opere minori su beni tutelati – Requisiti per la sanatoria |
| data della ultimazione dell’opera precedente l’istituzione del vincolo |
| conformità dell’opera alle prescrizioni urbanistiche |
| Opere minori su beni tutelati – Requisiti per la sanatoria |
| previo parere favorevole dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo |
Nel caso esaminato, l’immobile non poteva essere qualificato come opera minore, comportava la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria. Di conseguenza, proprio per la sua appartenenza alla categoria degli abusi c.d. maggiori, il Consiglio di Stato ne ha escluso la possibilità di sanatoria.
Ma se anche si fosse trattato di abuso minore, aggiungono i giudici di Palazzo Spada, il vincolo era stato istituito comunque prima dell’ultimazione delle opere.
Condono immobile in area vincolata: ultimazione dell’abuso prima dell’istituzione del vincolo
Ricorda la sentenza, che l’onere della prova della ultimazione delle opere da sanare grava sul privato e non sull’amministrazione. Dagli elementi in atti nel caso esaminato, risultava che il vincolo sull’immobile era stato imposto (in base alla L. 1497/1939) con un provvedimento della Commissione provinciale per le bellezze naturali, nell’anno 1993. I rilievi del servizio di vigilanza ecologica, compiuti nell’anno 1998, mettevano in luce l’esistenza di lavori di livellamento del terreno, incompatibili con l’ultimazione ed il completamento delle opere.
Pertanto i giudici di Palazzo Spada hanno ritenuta raggiunta la prova che le opere abusive fossero di epoca successiva all’istituzione del vincolo sull’immobile, rigettando quindi l’appello del proprietario.
