Cassazione: la variazione essenziale rappresenta la tipologia di abuso intermedio tra la difformità totale e quella parziale.
La difformità dell’altezza dell’edificio rispetto al progetto autorizzato costituisce variazione essenziale e necessita di apposito permesso a costruire. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 37946/2021 ( disponibile a fine articolo in free download ) , ha confermato il sequestro preventivo del cantiere per la violazione dell’art. 44 comma 1 lett. b) del D.P.R. 380/2001
Il caso
Un sopralluogo dei Carabinieri e della Polizia Locale, sul cantiere edile per la costruzione di un fabbricato, metteva in luce alcune difformità dell’opera rispetto ai titoli abilitativi rilasciati. Ne seguiva l’avvio di un procedimento penale per abuso edilizio (art. 44 comma b) D.P.R. 380/2001) ed il sequestro preventivo del cantiere. Contro la misura cautelare, il proprietario dell’immobile presentava ricorso al Tribunale del Riesame, lamentando che non era stata compiuta alcuna variazione essenziale rispetto ai lavori assentiti, e le difformità contestate riguardavano unicamente l’altezza del fabbricato e non il numero o la consistenza dei piani realizzati.
La definizione di variazione essenziale
Ricorda la Corte di Cassazione che in materia urbanistica la definizione di variazione essenziale dal permesso a costruire rappresenta la tipologia di abuso intermedio tra la difformità totale e quella parziale (art. 32 DPR 380/2001).
Il Supremo Collegio riassume le tre tipologie di varianti:
- le cd. “varianti leggere o minori”: non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia e sono tali da non alterare la sagoma dell’edificio (nonchè rispettose delle prescrizioni eventualmente contenute nel permesso a costruire).
- le varianti in senso proprio; consistono in modifiche qualitative o quantitative, ma di consistenza non rilevante, rispetto al progetto approvato, e quindi tali da non comportare un radicale e sostanziale mutamento del progetto.
- le cd. “varianti essenziali”: sono quelle che comportano una “incompatibilità quali-quantitativa con il progetto edificatorio originario rispetto ai parametri indicati dal D.P.R. n. 380 del 2001 , art. 32 “.
Diversi regimi autorizzatori
Le varianti minori sono assoggettate a denuncia di inizio attività da presentare prima della fine dei lavori. Le varianti in senso proprio, possono essere eseguite previo rilascio del c.d. “permesso in variante”, che ha natura complementare e accessoria rispetto al permesso a costruire originario. Le varianti essenziali hanno invece bisogno di un “permesso a costruire nuovo e autonomo rispetto a quello originario in osservanza delle disposizioni vigenti al momento di realizzazione della variante”. Secondo la Corte il sequestro preventivo emesso dal Gip aveva valutato correttamente l’essenzialità delle variazioni operate sull’edificio, attraverso un motivazione adeguata resa all’esito di una disamina non illogica, in base agli elementi di fatto disponibili nella fase delle indagini. Dalla ricostruzione compiuta dagli inquirenti infatti, l’altezza totale dell’edificio era pari a 8,25 mt mentre quella prevista nei progetti era di 7,25 mt. La difformità superava il 10% e costituiva quindi una “variazione essenziale” ai sensi della Legge Regionale (L.R. Lazio n. 15/2008 art. 17 comma 1 lett. d)). Anche l’altezza totale del locale seminterrato era maggiore di quella autorizzata di circa 1, 5 mt, emergendo fuori terra rispetto all’estradosso del primo solaio del piano terra. Questa modifica, secondo l’accusa, aveva comportato un aumento della volumetria del fabbricato superiore a quella assentita, e andava considerata unitamente al fatto che erano state predisposte delle aperture nel locale interrato logicamente funzionali al posizionamento di finestre, fatto da cui desumere che lo spazio seminterrato fosse destinato in realtà a scopo abitativo e non a mero locale accessorio.
