L’agevolazione vale per l’acquisto della prima casa fruibile in caso di comodato d’uso alla madre e dai cittadini iscritti all’AIRE, ma a certe condizioni
L’Agenzia delle Entrate ha fornito importanti precisazioni in merito alle agevolazioni “prima casa”. In particolare, la trattazione odierna riguarda:
- la risposta n.751 dello scorso 28 ottobre per una casistica riferita a un cittadino iscritto all’AIRE che vuol fruire delle agevolazioni prima casa pur avendo concesso a terzi dell’immobile acquistato in comodato d’uso.
- la risposta n.753 dello scorso 28 ottobre per una casistica relativa ad un immobile C/2, con cambio destinazione d’uso e atto integrativo.
Con riferimento al primo caso, relativo al cittadino iscritto all’AIRE l’Amministrazione precisa che potrà beneficiare dell’IVA al 4% per l’acquisto dell’immobile da concedere in comodato gratuito a un famigliare (la madre) e che, nel caso di cessione dell’immobile prima del quinquennio dall’acquisto, la tassazione dell’eventuale plusvalenza è correlata alla condizione che l’immobile sia stato, o meno, effettivamente adibito ad abitazione principale dal familiare titolare del contratto di comodato d’uso.
L’Agenzia per il secondo caso chiarisce che la dichiarazione di voler fruire delle agevolazioni “prima casa” per l’immobile in corso di trasformazione d’uso in abitazione può essere rilasciata anche con un atto integrativo, redatto nella stessa forma dell’atto oggetto di integrazione, registrato in termine fisso, con l’applicazione dell’imposta di registro nella misura fissa.
Agevolazione prima casa e comodato d’uso
Il caso affrontato nell’interpello 751 riguarda un cittadino italiano iscritto all’AIRE e residente a Londra che intende acquistare un immobile da concedere in comodato gratuito alla madre. La questione dubbia per l’istante è relativa alla possibilità di accedere al momento dell’acquisto, essendo l’immobile di nuova costruzione, all’IVA agevolata al 4% prevista dal n. 21, della Tabella A allegata al DPR n.633/1972. E se la successiva vendita dell’immobile – entro i 5 anni dalla data di acquisto – senza effettuare nessun altro acquisto, non dia luogo a plusvalenza tassabile in virtù della residenza all’estero.
| NB. L’aliquota Iva del 4% si applica per l’acquisto di case di abitazione di categoria catastale diversa dalle categorie catastali A/1, A/8, A/9 qualora in capo all’acquirente ricorrano le condizioni previste per fruire delle agevolazioni “prima casa” |
Le condizioni per usufruire dell’agevolazione
Per comprendere la risposta dell’Agenzia occorre ricordare che per fruire dell’agevolazione in esame, tra le altre condizioni, è previsto che:
- l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività
ovvero
- se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende
ovvero
- nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come “prima casa” sul territorio italiano e senza alcun obbligo di fissare la residenza (cfr. circolare n. 38/E del 12/08/2005).
| La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto. |
Le risposte delle Entrate
Ciò premesso, per il caso in esame l’Amministrazione conclude che:
l’istante possa acquistare l’immobile usufruendo dell’aliquota Iva agevolata anche nell’ipotesi in cui conceda in comodato l’immobile stesso;
• la non tassabilità delle plusvalenze è condizionata alla circostanza che l’immobile per la maggior parte di detto periodo sia stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari; • difatti, l’effetto del combinato disposto degli articoli del Tuir – articolo 23, c.1 lett. f) e articolo 67 c.1 lettera b) – prevede che sono soggette a imposizione le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state «adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari». È onere dell’istante fornire prova che tale circostanza si sia in concreto verificata.
| La nozione di “familiari” è desunta dall’articolo 5, ultimo comma del TUIR, secondo cui ai fini delle imposte sui redditi si intendono per “familiari” il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado. |
Prima casa e cambio di destinazione d’uso
Nel caso di specie (risp. 753/2021) l’istante ha acquistato la piena proprietà di un complesso immobiliare costituito da:
- una porzione di un più ampio fabbricato e parte di resede pertinenziale, censito nella categoria C/2;
- oltre un cortile pertinenziale comune, censito al Catasto Terreni.
L’istante dichiara che:
• tale complesso immobiliare è stato acquistato in corso di ristrutturazione finalizzata al cambio di destinazione d’uso in unità immobiliare residenziale abitativa, avente categoria diversa da A/1, A/8 e A/9 (S.C.I.A );
• per mera omissione, nell’atto di compravendita non è stata richiesta l’applicazione delle agevolazioni “prima casa”, e che pertanto ha corrisposto l’imposta di registro nella misura ordinaria.
Ciò premesso, il contribuente chiede se sia possibile:
- richiedere l’agevolazione “prima casa” per le unità immobiliari che alla data di acquisto risultavano classificate nella categoria C/2, ma urbanisticamente in corso di ristrutturazione con cambio di destinazione in civile abitazione in forza di legittimo titolo edilizio;
- integrare l’atto di compravendita nel quale è stata omessa la richiesta delle agevolazioni “prima casa” per poter chiedere il rimborso della maggiore imposta di registro corrisposta.;
- fruire del credito d’imposta, in diminuzione dall’imposta di registro dovuta sull’atto di riacquisto che lo determina, nel caso in cui l’atto di riacquisto sia stato posto in essere entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa”, ma l’atto integrativo sia formato dopo un anno dalla suddetta alienazione.
Fabbricato a destinazione abitativa
L’Amministrazione per rispondere all’istante premette che, nella circolare n. 38/E del 2005, già è stato precisato che oggetto del trasferimento deve essere un fabbricato a destinazione abitativa cioè “strutturalmente concepito per uso abitativo”. Ammettendo per altro che lo stesso possa trovarsi in fase di costruzione all’atto dell’acquisto.
| Ai fini dell’agevolazione in esame, sono ritenute “case di abitazione” i fabbricati censiti nella tipologia abitativa categoria catastale A, con l’esclusione di A/10, “Uffici e studi privati”, ad eccezione di A/1, A/8 e A/9. |
Nella circolare n. 2/E/2014, (par. 1.3), è stato anche chiarito che a decorrere dal 1°gennaio 2014, l’applicabilità delle agevolazioni “prima casa” risulta vincolata, ai fini dell’imposta di registro, alla categoria catastale in cui è classificato o classificabile l’immobile e non più alle caratteristiche individuate dal decreto del Ministro dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969. Inoltre, è stato precisato che resta fermo che le agevolazioni “prima casa” si applicano anche nel caso di trasferimento di immobile incorso di costruzione, in presenza dei requisiti previsti dalla citata Nota II-bis. Sempreché l’immobile sia classificabile nelle menzionate categorie catastali (da A/2 adA7).
Le risposte delle Entrate
Tanto argomentato, l’Agenzia conclude che:
• l’acquisto dell’immobile classificato nella categoria C/2 rappresenta un riacquisto di “altro immobile da adibire a propria abitazione principale” al fine di evitare la decadenza dalle agevolazioni fruite, nel caso di alienazione dell’abitazione agevolata entro i cinque anni dall’acquisto. Il contribuente, dunque, dovrà dimostrare la destinazione a propria abitazione principale dell’immobile riacquistato in comproprietà, oggetto del cambio di destinazione d’uso, entro un anno dalla registrazione dell’atto originario. Tale termine è attualmente sospeso dal 23 febbraio 2020 al 31 dicembre 2021, ai sensi dell’articolo 24 DL 23/2020.
• l’istante potrà dichiarare con un atto integrativo del precedente atto di acquisto, di voler fruire delle agevolazioni prima casa, a condizione che risultino integrate tutte le altre condizioni previste dalla citata Nota II-bis. L’atto integrativo dovrà:
- redigersi nella stessa forma dell’atto oggetto di integrazione;
- essere registrato in termine fisso, con l’applicazione dell’imposta di registro nella misura fissa, ai sensi dell’articolo 11, comma 1, della Tariffa, Parte I, allegata al TUR, quale atto non avente ad oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale;
- andrà assoggettato ordinariamente all’imposta di bollo, non ravvisando l’ipotesi di esenzione prevista dall’articolo 5 del DPR n.642/1972.
• Il credito d’imposta potrà essere riconosciuto solo in favore dell’istante, acquirente pro-quota indivisa dell’immobile destinato ad abitazione di categoria diversa da A/1, A/8, A/9, in quanto unico titolare dell’abitazione acquistata con i benefici “prima casa” precedentemente alienata. Come chiarito con la circolare n.19/E/2001 il credito d’imposta è un credito personale. Esso, infatti, compete al contribuente che, al momento dell’acquisizione agevolata dell’immobile, abbia alienato da non oltre un anno la casa di abitazione da lui stesso acquistata con l’aliquota agevolata prevista ai fini dell’imposta di registro o dell’IVA.
